本帖最后由 aimei 于 2015-11-18 00:38 编辑
救楼市习李勇闯地雷阵 终极接盘侠悄然现身
文章来源: 多维 于 2015-11-17 19:15:52
眼下，房地产这三个字再度被中国政府屡屡提及，并进入决策层所处理的要务范畴。今非昔比的是，这一次不是例如过去限购、限贷、调控等“降温”之举，而是转变为“如何加大力度去库存”。
11月10日，习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。据悉，这是十八大以来，习近平首次对于房地产库存表态。紧接着第二天，李克强主持召开国务院常务会议并提出：加快户籍制度改革，带动住房、家电等消费。习李同时将政策矛头转向房地产，这被市场和媒体视为释放出重大的市场信号。
中国房地产库存有多严重？根据中国官方机构统计局数据显示，截至10月底，全国商品房待售面积68,632万平方米，比9月末增加2,122万平方米，其中，住房待售面积增加1,180万平方米，再创历史新高。如果按照中国人均住房面积35平方米计算，如此庞大的“库存”可贡2亿人口居住。这一数据让人不得不感到“惊悚”。
中国楼市
从“刺激需求”到“去除库存”，政策背后影射出政府焦虑的心理。为何？因为远远脱离市场需求的庞大库存，单凭市场本身已实难化解，必须另辟蹊径，否则将直接促发金融风险。
众所周知，中国房地产不仅牵连到地方财政，而且和银行资产紧密相关。无论个人房贷、开放商、甚至普通公司贷款的抵押物多为房产。这也意味着，倘若中国房价严重下滑，将直接触发银行大规模坏账，进而冲击金融体系，这也是中国政府最为顾忌所在。
当下，中国银行坏账问题已被时时曝光，其中，钢铁、水泥行业所促发的坏账率是最高的，而房地产并没有具体体现出来。究其原因，一方面在于各级政府和银行的强令“限价”，（尤其表现在一线城市）另一方面在于银行针对信贷的“展期”和转移到表外（通过发放理财产品，为地产企业提供融资的同时，方便借新还旧）。但这种拖延型策略并解决不了根本。毕竟，出来混迟早要还的。
2008年，无论对中国实体经济还是房地产来说，均是一个很好的自发调整过程。毕竟，当时正值全球金融危机爆发初始阶段，如果政府强化市场改革并舍弃房地产，那么不仅大量经济资源将被配置到民营经济领域，而且随着社会生产力提升促进下的财富增加，也可以在相当程度上化解（地产泡沫破灭引发的）银行坏账。但是，一场举世瞩目的4万亿刺激阻碍了千载难逢的历史机遇，使得经济资源、产业结构、银行资产完全被基建投资和房地产所绑架，进而步入当前的还账阶段。
其实，早在今年两会结束后，中国政府先后出台一系列房贷优惠政策，本质上就是为了通过刺激改善性需求，来缓解楼市庞大的库存压力。但出乎意料的是，这一举措并未奏效。为何？因为，当时市场资本持续外流，配合上地方政府庞大的债务压力，让银行资本不堪重负（随后连续降准降息，地方债务置换，信贷抵押在再贷款缓解银行压力）。另外，即使存在“改善性需求”也更多分布在一二线城市，无法解决三四线城市库存压力。
据中国指数研究院统计，今年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下降，而在房价下降的城市中，有34个是三四线城市。其中，少数房地产业曾畸形繁荣的城市和地区深陷泥潭，例如温州房价连续 30个月下跌，高端住宅价格几乎“腰斩”，另外，江苏、山东、安徽、辽宁等中部省区的多个三四线城市也因房屋存量巨大被列入“鬼城”榜单。
以淮安为例，淮安是苏北地级市，该市市区人口不足60 万，近年来却涌入380多家开发商。一番如火如荼的扩张建设之后，大多数晾在“沙滩”之上。一家开发商诉苦说，他这几年在当地开发了三个项目，前两个项目销售不错，第一个卖给了本地人，第二个卖给了外来投资者，第三个项目就找不到客源了。按照去年（2014年）的销售速度，需要七八年才能清盘。
这就回到上述所说，远远脱离市场需求的庞大库存，单凭市场本身难以化解。怎么办？这只有依靠政府的“智慧”予以驱动。目前官方媒体已有消息传出，棚户区改造将成为“去库存”的重点。即在棚户区改造过程中，以货币安置为主，取代以前的实物安置为主，并且，信贷资产证券化已经确定为主要手段。
也就是说，通过改造棚户区的方式，强行释放出“刚需” 群体，通过转嫁一部分信贷（结合拆迁安置费用）的手段，来化解庞大的楼市库存压力。据悉，中国开发银行已经在年内累计向棚户区改造及其货币化补偿安置投放总计约4,000亿的信贷额度，这一额度的定向信贷投放已经基本完成，可谓万事俱备、只欠东风。
然而，单凭棚户区改造也不足以消化房地产库存压力。怎么办？中国政府给出的答案是：户籍制度改革带动住房消费，让农民工群体为之接盘。并且，加大农村土地流转力度，推动新型城镇化建设，努力实现1亿左右农业转移人口及其常驻人口在城镇落户。也就是说，庞大的农民和城镇农民工群体，将变身为支撑中国房地产最后的“刚需”，进而起到为楼市松绑作用。
可以说，此举是中国政府最后的杀手锏，但应指出的是，任何国家城镇化建设，除了政府“看得见的手”力促之外，更需要市场“看不见的手”，即，富有生产力和创造力的企业，才是推动新型城市繁荣发展的根本。当庞大的农民群体被动“城市化”后，如果缺乏稳定就业的渠道，则很可能放大未来的不确定性，毕竟，中国廉价出口时代已经过去，并且，在产业结构扭曲和资本持续外流下，无法支撑起中国曾经庞大规模的投资。 |
发表于 2015-11-18 00:34
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发表于 2015-11-18 08:30
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