[转贴] 在美国当房东，你准备好了吗？ =====华尔街日报

大胖熊

在美国当房东，你准备好了吗？
信源: 华尔街日报

个想法很有诱惑力：买一所空置的房子或公寓，再出租给因还不起房贷而失去居所的众多美国人。现在利率接近历史低位，房价还在下跌，此时开始房东生涯，成本要比以往低不少。

投 资者对此很感兴趣，因为现在的债券收益率低得可怜，股市又是如此地反复无常。加州罗斯维尔(Roseville) Empyrion财富管理公司(Empyrion Wealth Management)的总裁金伯莉•福斯(Kimberly Foss)说，她看到有不少客户在寻求购买低价出售的房屋。她的客户的平均资产净值在400万美元左右。

她说，“我的许多客户都在考虑用投资组合中的一部分资金来购置房产。他们认为，这是一种类似于退休计划的稳妥投资方式。”

不过，有志于当房东的人必须小心许多陷阱，如长期空置、成本超支、房客欠租、再融资困难和高估租金收益等。

当 市场环境万事俱备时，投资者很容易忽略这些风险。标准普尔/凯斯-席勒房价指数(S&P/Case-Shiller index)的最新数据显示，全美房价已经跌至2002年时的水平，同时融资成本保持较低水平。房地美公司(Freddie Mac)始自1971年的历史数据显示，截至2011年11月10日的那一周，美国30年期固息贷款的平均利率为3.99%，离10月6日的历史最低位 3.94%相去不远。

租金水平也在上升。据北卡罗莱纳州卡瑞市(Cary)房地产趋势分析公司Local Market Monitor称，2011年三季度，包括公寓和独栋别墅在内的美国住宅的平均月租金为846美元，比去年同期增长2.5%。这一水平低于3.5%的长期 平均年增长率，但比2009年租金同比下降3%的情况要好。

连奥巴马(Obama)政府都在考虑参与到租房市场中来。政府官员正在研究如何将一些因不能偿还贷款而被房利美(Fannie Mae)和房地美公司收回的房子投入租赁，以减少这两家住房抵押贷款巨头在这些房屋上遭受的损失。

所有这些都在吸引投资者的目光。房地产投资网站ezLandlordForms.com运营商布莱恩•戴维斯(Brian Davis)说今年网站的访问量增长了20%。

华 盛顿某公司的市场总监杰森•沃克(Jason Walker)说，“很多人觉得我现在买房很不理智。”但房价太具诱惑力了。沃克11月份在巴尔的摩(Baltimore)买了一栋联排别墅，价格只要 27.5万美元。他说自己付了20%的首付，余额用4.5%固定利率的30年期贷款支付，租出去后，估计每月能净赚1,000美元。

在投身房东事业之前，你得知道以下一些事情。

便宜的房子并不总是一笔好的投资。得克萨斯州Sugar Land公司的金融规划师韦恩•考普林(Wayne Copelin)说，即使这个房屋是以房地产市场鼎盛时期的半价出售，也不一定能产生足够的收入来让你赚钱。

投资的关键是要搞清楚你买下的房子能带来多少租金收入。明尼苏达州圣保罗市(St. Paul)专为投资客提供服务的房地产经纪人杰森•瑞德(Jason Reed)说，一个大致的原则是：只有年租金至少能达到房价的1.25%时才值得出手。

判断潜在的租金收益并非易事。有些房屋以前被出租过，卖家能提供租赁记录；有些房屋则从未被出租过。

掌握租赁市场行情的方法之一是去FinestExpert.com这类跟踪全美房屋入住率和租金水平的网站了解情况。

在 有些特殊的区域，房价下跌，租金却还在上涨。以田纳西州首府纳什维尔(Nashville)为例，根据Local Market Monitor的数据，那里的租金在过去一年半以来涨了6%，而同期的房价下跌了3%。存在同样现象的地方还有得克萨斯州的厄尔巴索市(El Paso)、内布拉斯加州的奥马哈市(Omaha)、北卡罗莱纳州首府罗利市(Raleigh)、匹兹堡(Pittsburgh)以及华盛顿。

Local Market Monitor公司的总裁因戈•文泽尔(Ingo Winzer)表示，在一些坏账房屋情况严重的地方，如拉斯维加斯(Las Vegas)和菲尼克斯(Phoenix)，那里的房地产市场依然很不稳定，房价可能很低，但失业率也很高，可能导致一些房屋长期空置无人来租，从而进一 步降低房屋的价值。

Local Market Monitor将得克萨斯州首府奥斯丁市(Austin)、俄亥俄州的亚克朗市(Akron)以及得克萨斯州的达拉斯(Dallas)列为最具吸引力的市 场，将底特律(Detroit)、拉斯维加斯和佛罗里达州西棕榈海滩(West Palm Beach)列为“危险”区域。

位于科罗拉多州 博尔德市(Boulder)的美国公寓业主协会(American Apartment Owners Association)的主席杰夫•克朗罗德(Jeff Cronrod)说，投资者在评估房产价值时，要以一个租户的眼光来看。去房子周边的社区转转，看别的房东是不是急着招揽租户。是不是有很多空屋？有没有 业主提供几个月免费入住的优惠条件以推动租赁需求？克朗罗德说，如果存在这些现象，那就要小心为好。

持有房屋所产生的开支会积少成多。让房地产投资者遭遇滑铁卢的另一陷阱是：没有考虑到一些额外成本。

洛杉矶小型房地产投资公司Post Investment Group的总裁杰森•普斯特(Jason Post)说，除了占房价3%到6%的交易成本以外，税收、保险、维修等一般性维护费用可能远远超过投资者的预期。该公司购买并经营公寓住宅。

瑞德说，投资者每年应至少准备2,000美元用于支付保险、税收以及社区泳池分摊费用之类的开支。为避免一项较大的房屋维修费用让你措手不及，要预备至少半年的租金以备不时之需。

在 加州圣何塞市(San Jose)经营一家物业管理公司的杰瑞•盖瑞提(Jerry Garretty)说，“有些奇怪的开支是无法预料的。”他说，六个月之前，在加州库比提诺市(Cupertino)的一所房屋，他把欠租三个月的房客清 除出去，结果发现他们走之前把快干水泥倒入下水管道──花1,000美元才修好──而且还把 壁涂得乱七八糟。

佛罗里达州迈尔斯堡 (Fort Myers)Kevin Jursinski & Associates律师事务所的不动产律师杰森•霍尔兹(Jason Holtz)说，房屋保险的保费飙升，这也会减少投资者的投资利润。在佛罗里达州这样经常遭受风暴袭击的地方，这种现象尤其普遍。

在佛罗里达州温特黑文市(Winter Haven)拥有一套三单元公寓房的凯瑟琳•法玛奇蒂斯(Kathleen Farmakidis)说，她今年的房屋保险上涨了50%，每个月要付110美元。

克朗罗德说，买离住所太远的房子风险比较大，最好还是购置在你日常活动范围内的房产用于出租。虽然较远的房屋价格可能便宜，但管理起来会很困难。

作为业主，你得随时准备去修理出租屋的水龙头、坍塌的屋顶，还有其他各种半夜就得赶去处理的麻烦──或出钱雇别人去做。

在当地聘请一名物业经理是一个明智的做法。他们会帮你维修房屋、收取租金，甚至筛选房客；但一般会收取年租金的8%到10%作为服务费。

而 物业经理的水平是参差不齐的。2009年，一家小企业的老板迈克尔•艾普斯坦(Michael Epstein)在佛罗里达州庞帕诺比奇(Pompano Beach)低价买了一栋被银行收回后拍卖的独栋别墅，房子需要重新维修。他平时住在朱庇特市(Jupiter)，两地相距有一个多小时的车程。

艾普斯坦雇了一名物业经理维修房屋，并负责房屋的日常维护。由于艾普斯坦不经常去看房子，几个月后他才发现，那名经理根本没有监督维修过程，维修的质量非常糟糕。他不得不又花了4万美元，才把房子恢复到相关法律要求的水准。

艾普斯坦说，“这是我没有考虑到的风险。”

做 投资计划时保守一点，这是有好处的。不要假设房子马上就能吸引到租客。房地产投资公司Bruce G. Pollack & Associates总裁、非盈利组织房地产管理学会(Institute of Real Estate Management)会长吉姆•伊文斯(Jim Evans)说，如果所在社区有很多坏账房屋，那么这些房子不但对买家来说缺乏吸引力，而且对租客来说也是如此。

财务顾问们说，最好的策略是做一些缓冲安排。假设至少需要三个月时间才能找到租客，并留足三个月的租金用来应急。

约 翰•因特多纳托(John Interdonato)就没有预料到这样的问题。他是一名电气工程师，2005年在佛罗里达州珊瑚角市(Cape Coral)花28万美元买了一处投资性房产，每月要还2,200美元的房贷。他觉得每月的租金足以支付贷款，但从2009年开始，房子空置了一年多，没 法用房租还房贷了。

到2010年12月，保留这处地产已经花掉了他50%的存款，他不得不将其出售。

因特多纳托说，“我觉得就好像有把枪顶在我的额头一样。”

再融资会比较困难。现在的利率很低，不少业主近期打算将其住房抵押贷款再融资。然而，佛罗里达州奥兰多市(Orlando)的不动产律师麦特•英格莱特(Matt Englett)表示，贷款机构不太愿意接受投资性房产的再融资申请。

他说，银行认为投资性房产的风险较大，因为与自住房产的业主相比，投资性房产的业主更容易直接放弃房产，不再清还贷款。

俄 亥俄州奥罗拉市(Aurora)一家国际活动策划公司的老板马克•谢普罗维兹(Mark Cheplowitz)说，他在佛罗里达州柯里尔县(Collier County)的两处房产每年大约要让他损失2.4万美元。11月，一家贷款机构拒绝了他的住房抵押贷款再融资申请。

谢普罗维兹说，他每次坐飞机去看那两处地产时，都感到很绝望。

他说，“我来这里，住着一家破烂的汽车旅馆，而我的房客却住在那让我不断赔钱的漂亮房子里。”

投资者还要小心筛选房客。把房子租给靠不住的人，这是一个会让你付出巨大代价的错误。驱逐房客的法律程序要花费数月时间，在判决生效前，业主无法将房子租给别人。

克里斯•奥兰德(Chris Ourand)是一家IT公司的营销总监，在马里兰州阿诺德市(Arnold)有一栋四居室的联排别墅。他说自己斗争了近10个月时间才把一个自2月份开始就不交房租的房客赶了出去。

奥兰德住在附近的塞文纳帕克市(Severna Park)，他说自己跑了三次法院催房客交租金，到今年10月份，他终于把欠租的房客赶出去，但房子也被搞得乱七八糟了。

奥兰德说，这次折磨让他损失了该房产约三分之一的年投资收入。“这是我最糟糕的一次投资经历，简直就像一场噩梦。”

甚至连信用记录良好的房客也会露出狰狞的一面。住在芝加哥的律师瑞秋•霍本科(Rachell Horbenko)说，有天她半夜醒来闻到大麻的味道，原来是房客在吸大麻。烟雾都钻进了她六个月大的女儿的房间。因此，霍本科不得不把房客赶了出去。

她说，“我女儿的房间里烟雾弥漫，几乎都看不见婴儿床了。” 她说驱逐程序花了三个多月才完成。

黄道吉日

除非规模经营，否则首尾很烦人。。。